Objectifs :

• Améliorer la rentabilité d’un patrimoine immobilier loué à usage commercial
• Intégrer toutes les modifications apportées par les loi Pinel et Macron
• Eviter le maintien perpétuel de situations locatives abusives par rapport au libre marché
• Prévenir le risque de contentieux en matière de bail commercial

Programme :

1. Cadre juridique du statut

• champ d’application
• conditions pour bénéficier du droit au statut
• distinguer le bail commercial du bail professionnel
• conventions d’occupation précaire, baux dérogatoires, les nouvelles modalités depuis la loi Pinel et la loi Macron
• domaine public

2. Droits et obligations des parties

• les règles d'ordre public qui s'imposent aux parties
• l'obligation de délivrance du bailleur
• les aménagements contractuels
• le nouveau régime des sanctions des clauses contraires au statut

3. Aspects financiers du bail

• fixer le loyer initial
• clauses d'indexation ILC/ICC/ILAT)
• charges locatives : les charges, impôts, redevances et taxes refacturables depuis la loi du 18 juin 2014 et le décret du 3 novembre 2014
• révision triennale
• révision légale et clauses d’échelle mobile
• le nouveau lissage des augmentations de loyer

4. Changement de destination des locaux

• activités connexes et complémentaires
• changement d'activité
• impact du règlement de copropriété
• demande de déspécialisation
• déspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire
• que faire en cas d’activités non prévues par le bail ?

5. Cession et sous-location

• les nouveaux cas de transmission légale du droit au bail
• analyse des clauses usuelles
• information et opposition du bailleur
• que devient le bail principal ?
• obligations réciproques des parties, la question de la solidarité
• le jeu du droit de préemption des communes

6. Réparations et entretien depuis le décret du 3 novembre 2014

• grosses réparations
• mise en conformité des locaux
• vétusté

7. Les annexes au bail commercial

• état des risques naturels, miniers et technologiques
• diagnostic de performance énergétique
• diagnostic amiante
• annexe environnementale
• les nouvelles informations obligatoires depuis les lois Pinel et Macron (état des lieux - programme travaux - informations sur les charges, les impôts et les pondérations appliquées)

8. Résiliation du bail

• clause résolutoire
• résiliation judiciaire et amiable
• impact de la faillite du locataire
• saisie conservatoire

9. Fin du bail commercial

• congé : nouveaux cas et nouveau formalisme depuis les lois Pinel et Macron
• demande de renouvellement : les nouvelles formalités depuis la loi Macron
• tacite prolongation
• vente des locaux : le nouveau droit de préférence du preneur

10. Exercice du droit au renouvellement

• conditions pour bénéficier du droit au renouvellement
• complications liées à la sous-location

11. Loyer du bail renouvelé

• fixation à l’indice
• fixation à la valeur locative
• le nouveau calcul du plafond et le lissage du déplafonnement

12. Impacts du refus de renouvellement

• versement de l'indemnité d'éviction
• modalités de refus du renouvellement
• comment faire valoir le droit de reprise

   

Inscription

INTRODUCTION Rappel des éléments démographiques, sociologiques et juridiques. I — ANTICIPER LA VULNERABILITÉ DU SENIOR A — Anticiper la peur de manquer

• Un patrimoine de précaution pour le senior et son conjoint

Garantir sa fin de vie et celle de son conjoint. Incidence du régime matrimonial, successoral, utilisation des possibilités de l'assurance vie.

• Les techniques de rétention

Limiter la transmission à titre gratuit au profit d'autrui : techniques basées sur une réserve d'usufruit, de quasi-usufruit, d'usufruits successifs, stipulation d'aménagement des charges, stipulation d'une conversion en rente viagère, stipulation d'un droit de retour en valeur, stipulation d'une donation à terme (facultative, alternative), stipulation d'usufruits successifs... Application de l'adage « Donner et reprendre ne vaut, donner et retenir vaut ». B — Anticiper la peur de gérer - l'adaptation du patrimoine

• Anticiper la lassitude de gérer

Anticipation patrimoniale : l'adaptation du patrimoine, les incidences civiles et fiscales, la mise en société, les droits de préemption, la vente en viager, le prêt viager hypothécaire. Rendre le patrimoine plus liquide. Assistance administrative de vie pour le senior : recours à des mandats classiques, mise en place d'un secrétariat administratif, assistance de vie.

• Anticiper l'inaptitude à gérer

- Inaptitude pour soi Le mandat de protection future, MPF et assurance-vie, la rédaction du mandat, les différentes formes, la mise en place du mandat, la nomination d'un contrôleur de gestion, l'audit du patrimoine. La fiducie, nouveau mode de gestion déléguée. Problèmes pratiques. - Inaptitude pour autrui Le mandat de protection future pour autrui, à la personne, aux biens. Le mandat à effet posthume, la tutelle testamentaire.   Il — GÉRER LA VULNERABILITÉ DU SENIOR A — Par un recours aux régimes de protection Prise en compte de l'environnement familial, prise en compte du régime matrimonial, les modalités de mise en place des mesures de protection. La graduation des régimes de protection : l'habilitation familiale, la curatelle, la tutelle. Fonctionnement des régimes de protection, choix du gestionnaire, illustrations pratiques... B — Par un recours aux solidarités La solidarité familiale, l'obligation alimentaire (dont frais d'hospitalisation) et sa mise en place, titriser l'obligation alimentaire, les donations rémunératoires, la reconnaissance de dette (rééquilibrage entre les enfants participant financièrement ou non). La solidarité sociale : tableau des aides.      

Inscription

INTRODUCTION L’entrée en vigueur, le 17 août 2015, du Règlement européen du 4 juillet 2012 sur les successions, emporte des conséquences pratiques importantes. Une formation pour faire le point sur l’application de ce règlement et l’actualité en la matière, mais également les aspects fiscaux du règlement des successions internationales. OBJECTIFS

• Cerner les spécificités du Règlement européen applicable depuis le 17/08/2015
• Identifier les difficultés liées aux successions particulières
• Cerner les enjeux fiscaux du règlement d’une succession internationale
• Optimiser fiscalement le règlement d’une succession internationale
• Identifier les spécificités de la déclaration fiscale d’une succession internationale

PROGRAMME I/ Le règlement de la succession d’une personne décédée après le 17 août 2015 : les règles posées par le Règlement du 4 juillet 2012

• Règles de compétence des juridictions

- Dernière résidence habituelle - Lieu de situation des biens -  Fractionnement de la compétence judiciaire - Litispendance et connexité

• Détermination de la loi applicable aux successions internationales

- Critère de la résidence habituelle - La loi des liens manifestement les plus étroits

• Portée et limites de la loi applicable aux successions

-    Les conflits de lois : exception d’ordre public international et rôle du renvoi - Les pactes successoraux

• Les successions particulières

- Les successions en déshérence - La situation des comourants

• L’administration des successions
• Reconnaissance, force exécutoire et exécution des décisions
• Actes authentiques et transactions judiciaires
• Le certificat successoral européen
• Profesio juris
• Les instruments d’anticipations successorales
• Cas pratiques

II/ La validité des dispositions de dernières volontés

• La convention de la Haye du 5 octobre 1961
• Le testament international

III/ Résidence habituelle et domicile fiscal IV/ L’article 750 ter du Code général des impôts

• Champ d’application
• Assiette des droits de mutation à titre gratuit
• Liquidation des droits de mutation à titre gratuit
• Élimination des situations de double imposition
• Cas pratique

V/ Les incidences des conventions fiscales internationales

• Principes généraux
• Désignation du domicile fiscal
• Répartition du droit d’imposer
• Répartition des dettes
• Élimination de doubles impositions
• Principe de non-discrimination
• Procédure amiable
• Les éventuels conflits de convention
• Cas pratiques

VI/   La déclaration fiscale d’une succession internationale

• Le défunt décédé en France
• Le défunt décédé à l’étranger

VII.      L’optimisation fiscale de la transmission du patrimoine

• En l’absence de convention internationale
• En présence de convention internationale

VIII.     La fiscalité des assurances-vie

• Article 990-1 du Code général des impôts
• Article 757-B du Code général des impôts
• Règles de territorialité
• Cas pratique

     

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INTRODUCTION Cette formation a pour objectif de rappeler de façon synthétique les règles de liquidation du régime de communauté légale, de l'indivision post-communautaire et de la séparation de biens. Ces règles seront illustrées au moyen des dernières jurisprudences et d'exemples chiffrés. Les incidences fiscales du partage seront également abordées. OBJECTIFS

• Maîtriser les règles civiles et fiscales de liquidation de la communauté légale et des intérêts patrimoniaux des époux séparés de biens.
• Savoir qualifier les biens, calculer les récompenses et les créances entre époux.

PLAN I.    Composition active et passive de la communauté

• Règles de preuve
• Force de composition des masses de biens (communauté et masses propres)
• Art. 1413, 1415
• Le passif dans la liquidation et le bénéfice d'émolument

II.    Théorie des récompenses

• Cas de récompenses
• Différentes sortes de récompenses
• Modes de calcul des récompenses
• Règlement des récompenses

III. Sort des créances entre époux en régime séparatiste

• Incidence de la jurisprudence du 15 mai 2013 et son évolution actuelle
• Articulation avec la fixation de la prestation compensatoire
• Clauses contraires possibles

IV. Articulation procédure de divorce et de liquidation

• Le domaine de l'art. 262-1 C.civ.
• Le régime de l'art. 267 (intérêt de la désignation 255, 10)
• Les questions liquidatives possibles dans un jugement de divorce simple (sans liquidation)
• La procédure de partage post divorce
• La question de l'évaluation des biens (dans l'acte de partage, ou fixée judiciairement)

 

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Objectifs :

• Appliquer les principes généraux régissant le démembrement de propriété tant dans ses applications traditionnelles qu’atypiques
• Évaluer l’usufruit
• Recourir au quasi usufruit (légal comme conventionnel)
• Rédiger des conventions de quasi usufruit afin de générer au profit des nu propriétaires une créance de restitution opposable à l’administration fiscale.

CONTENU : I - Les caractères généraux du démembrement de propriété La naissance du démembrement

• La création de l’usufruit par voie successorale
• La création de l’usufruit par la volonté du disposan

Le transfert de droits démembrés

• La mécanique du transfert
• La réversion d’usufruit et usufruit successif

L’extinction de l’usufruit

• Les causes d’extinction
• Les conséquences de l’extinction

II - La gestion du démembrement de propriété La répartition du passif entre usufruitier et nu propriétaire

• Les dettes existantes lors de la création du démembrement
• Les dettes apparaissant durant l’usufruit

Les applications traditionnelles du démembrement

• L’usufruit de l’immeuble
• L’usufruit des meubles

Les usufruits atypiques

• L’usufruit des parts sociales
• L’usufruit du portefeuille de valeurs mobilières
• L’usufruit du fonds de commerce

III - Le particularisme du quasi usufruit Régime juridique dérogatoire au droit commun Le quasi usufruit légal

• Application de plein droit du quasi usufruit
• Les garanties accordées au nu propriétaire
• Quasi usufruit et pratique professionnelle

Le quasi usufruit conventionnel

• La vente d’un bien démembré
• Le démembrement de la clause bénéficiaire du contrat d’assurance
• Quasi usufruit conventionnel et donation

     

Inscription

INTRODUCTION Le divorce entraîne des conséquences importantes sur la fiscalité des ex-époux. Déclarations séparées, contribution au paiement de l'impôt, répartition des différents revenus, etc. Sachez appréhender toutes les difficultés pratiques et conseiller au mieux vos clients. OBJECTIFS

1. Maîtriser les règles relatives à la solidarité fiscale
2. Étudier le fonctionnement de l'imposition séparée
3. Apprécier les conséquences fiscales directes et indirectes du divorce

PROGRAMME La séparation fiscale des époux

• La définition légale des cas d'imposition séparée
• Examen de la jurisprudence

Les obligations déclaratives de l'année de la séparation

• Déclarations séparées et impôt sur le revenu
• Déclarations séparées et impôt de solidarité sur la ortune
• La contribution au paiement de l'impôt
• Solidarité et demande en décharge

L'éclatement de la famille et l'impôt sur le revenu

• Séparation et quotient familial enfants à charge ou résidence alternée
• Séparation et pension alimentaire
• Les revenus des enfants

La répartition des revenus entre les ex-époux

• Le cas des revenus professionnels
• Le cas des revenus du patrimoine
• Le sort des déficits constatés pendant la période d'imposition commune
• Le sort des avantages fiscaux obtenus pendant la période d'imposition commune
• Les plus ou moins-values de cession
• Les risques fiscaux encourus du fait de la séparation (séparation et changement de régime fiscal de sociétés dont les ex-conjoints étaient associés)

Le partage

• Le droit de partage
• Partage et plus-value
• Partage et prix de revient

       

Inscription

OBJECTIFS DE LA FORMATION : ·       Connaitre les points importants des nouvelles dispositions fiscales et sociales de cette d’année ; ·       Maitriser leurs impacts sur les situations patrimoniales de vos clients pour valider l’opportunité et la chronologie de leurs mises en œuvre ; ·       Repérer les informations importantes à transmettre à ses clients pour un suivi efficace. ·       Sécuriser les informations fiscales et juridiques retransmises à vos clients.

  CONTENU PEDAGOGIQUE : Ces thèmes seront illustrés par des exemples réalistes. Les aspects théoriques seront abordés synthétiquement pour consacrer un maximum de temps aux mises en pratiques concrètes. Environnement juridique

• Règlementation emprunt immobilier
• Location nue à titre d’habitation principale et saisonnière

Abus de droit

• Donation avant cession et réserve de quasi-usufruit

Fiscalité

• Actualité de la fiscalité privée : revenus fonciers, plus-values mobilières...
• Actualité de la fiscalité professionnelle : holding...
• Projet de loi de finances pour 2018 : qu’anticiper, que reporter ?

Assurance

• Assurance emprunteur
• Assurance-vie

Défiscalisation

• Location meublée
• Travaux et association foncière libre

Couple

• Pacs et vie commune
• Remboursement déséquilibré de l’emprunt
• Divorce par consentement mutuel

Donation succession

• Don manuel (parts sociales, révélation)
• Requalification du prêt familial
• Dutreil et engagement collectif réputé acquis

Démembrement

• Amortissement d’un usufruit viager
• Participation aux AG de l’usufruitier

Social

• Cumul emploi retraite
• APL : prise en compte du patrimoine

Sociétés

• statuts SAS
• SCP et droits des héritiers aux bénéfices
• engagement d’un salarié à céder ses titres à prix décoté en cas de licenciement

International

• Prélèvements sociaux et non-résidents
• Réserve héréditaire
• Détention de compte à l’étranger (via une société – FAQ cellule de régularisation)

       

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INTRODUCTION

• Présentation générale du nouveau mode de recouvrement de l’impôt sur le revenu à compter de 2019
• Les revenus soumis au prélèvement
• Les formes de prélèvement
• La place des revenus fonciers
• Le calendrier

LES MODALITES DU PRELEVEMENT A LA SOURCE SUR LES REVENUS FONCIERS La mise en œuvre du prélèvement

1. Les revenus concernés
2. Les contribuables concernés

Sa forme Son taux

1. Le taux de droit commun
2. La modulation du taux

L'asiette de l'acompte

1. Les revenus de l’année de référence
2. Le traitement des déficits fonciers dans l'assiette de l'acompte

Le paiement

1. Un prélèvement automatique menuel ou trimestriel
2. Les conséquences d’un changement de taux sur le paiement
3. Les hypothèses de suspension de versement

Le traitement des prélèvement sociaux LE MECANISME DE TRANSITION 2018/2019 Les raisons La mise en place d'un Crédit d'Impôt de Modernisation de recouvrement (CIMR)

1. Une distinction charges non pilotables / charges pilotables
2. L'imputation des charges non pilotables en 2018
3. L'imputation des charges pilotables (travaux) 2018/2019
4. Le traitement du déficit
5. L'imputation des charges exceptionnelles 2019
6. Le traitement des provisions pour charges de corpopriété 2018 à 2020

       

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Objectifs du Parcours en deux matinées (1er et 15 octobre) : Savoir apprécier l’opportunité du régime de l’exonération Dutreil dans le cadre d’un projet de transmission du patrimoine familial. Connaitre les conditions d’application de l’exonération Dutreil dans le cadre du régime classique, du réputé acquis et du post mortem et aborder les aspects techniques liés aux sociétés interposées et aux opérations autorisées, portant sur les titres pactés, pendant la durée des engagements. Mettre en œuvre les connaissances dans le cadre d’exemples issus de dossiers UNOFI ou des contentieux CNAF. Programme Général Matinée 1 : Savoir anticiper la transmission de société et d’entreprise et maîtriser les conditions d’application du régime d’exonération Dutreil Matinée 2 : Savoir gérer les situations complexes : cas des sociétés interposées et opérations réalisées sur les titres pactés pendant les engagements Programme Matinée 1 : Comprendre les objectifs du législateur pour mieux savoir apprécier les conditions d’application de l’exonération. Replacer l’exonération Dutreil dans le projet de transmission du patrimoine familial. Présenter les conditions d’application. Plan 1. Propos introductifs 1.1. Historique et évolution de la transmission Dutreil 1.2. Intérêt de souscrire un pacte Dutreil transmission   2. Conditions d’application de l’exonération Dutreil 2.1. Activité de la société 2.2. L’engagement collectif 2.3. La fonction de direction 2.4. L’engagement individuel 2.5. Les obligations déclaratives   3 Remise en cause du régime de faveur 3.1. Conséquences de la remise en cause 3.2. Prescription fiscale     .

Inscription

Objectifs   Faire le point sur les derniers changements intervenus Analyser les modifications à apporter aux stratégies proposées aux clients Transformer les dernières évolutions en opportunités pour les clients Le programme

• La suppression du RSI : quelles conséquences pour vos clients ?

 

• Une véritrable suppression ?
• Qu'est-ce que cela devrait changer vraiment ?
• Les évolutions à attendre en matière de choix de statut du dirigeant
• Les problèmes particuliers posés au niveau de la Cipav

• Les évolutions des stratégies de rémunération de ces dernières années

 

• Les changements réguliers de stratégies au gré des modifications législatives
• L’assujettissement des dividendes à cotisations : où en est-on ?

• La démarche d’optimisation en action

 

• La recherche du meilleur revenu net pour le dirigeant
• Les optimisations de l'arbitrage entre rémunération et dividendes
• La prise en compte des prestations dans le raisonnement
• Bâtir une stratégie cohérente
• Réalisation de plusieurs cas pratiques

     

Inscription

Objectifs du Parcours en deux matinées (1er et 15 octobre) : Savoir apprécier l’opportunité du régime de l’exonération Dutreil dans le cadre d’un projet de transmission du patrimoine familial. Connaitre les conditions d’application de l’exonération Dutreil dans le cadre du régime classique, du réputé acquis et du post mortem et aborder les aspects techniques liés aux sociétés interposées et aux opérations autorisées, portant sur les titres pactés, pendant la durée des engagements. Mettre en œuvre les connaissances dans le cadre d’exemples issus de dossiers UNOFI ou des contentieux CNAF. Programme Général Matinée 1 : Savoir anticiper la transmission de société et d’entreprise et maîtriser les conditions d’application du régime d’exonération Dutreil Matinée 2 : Savoir gérer les situations complexes : cas des sociétés interposées et opérations réalisées sur les titres pactés pendant les engagements Programme Matinée 2 : Savoir appliquer les conditions de l’exonération dans des cas complexes. Connaitre les opérations autorisées sur les titres pactés pendant les différents engagements. Savoir appliquer l’exonération Dutreil en pratique. Plan

1. Les régimes Dutreil complémentaires

1.1. Le régime Dutreil réputé acquis 1.2. Le régime Dutreil post mortem   2. Cas particuliers 2.1. La donation de la nue-propriété des titres avec réserve d’usufruit 2.2. Les sociétés interposées   3. Les mesures d’accompagnement 3.1. La réduction de droits pour les transmissions d’entreprises 3.2. Le paiement différé et fractionné des droits   4. Opérations sur le capital pendant les différentes phases des engagements 4.1. Pendant l’engagement collectif, avant la transmission 4.2. Pendant l’engagement collectif, après la transmission 4.3. Pendant l’engagement individuel     .

Inscription

INTRODUCTION Bref rappel des grands principes de fiscalité - L’ACQUISITION  Les acquisitions soumises à TVA

• La définition de « l’immeuble neuf » et son imposition à la TVA
• Le traitement des immeubles anciens : le régime optionnel
• La TVA sur marge : son mode de calcul

Les acquisitions soumises aux droits d’enregistrement

• Les opérations soumises au taux de droit commun
• Les opérations soumises à taux réduit
• Les règles d’exonération des droits d’enregistrement

Ilustration : identification des taxes et droits exigibles en fonction du bien acquis - LA CONSTRUCTION Les taxes d’urbanisme

• La taxe d’aménagement
• Le versement pour sous-densité
• La redevance d’archéologie

La redevance pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage Ilustration : calcul d’une taxe d’aménagement - LA DETENTION Les impôts locaux

• Les taxes foncières
• La CET (Contribution Economique Territoriale)
• La taxe d’habitation

Les taxes annuelles spécifiques aux commerces

• La TASCOM (Taxe sur les Surfaces Commerciales)
• La TPLE (Taxe Locale sur la Publicité Commerciale)

Les taxes spécifiques à l’Ile de France

• La taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage
• La taxe sur les surfaces de stationnement

Ilustration : calcul d’une valeur locative foncière - LA LOCATION L’imposition indirecte

• Les locations exonérées de TVA
• Les locations imposées de plein droit à la TVA
• Les locations imposées sur option à la TVA

Ilustration : déductibilité de la TVA sur frais et charges en cas d’immeuble mixte L’imposition directe

• Les locations imposées dans la catégorie des revenus fonciers
• Les locations imposées dans la catégorie des BIC

Ilustration : détermination du résultat imposable de 2 associés d’une SCI (personne physique / personne morale) - LA CESSION

• Le régime des plus-values des particuliers
• Le régime fiscal de la cession d’actif immobilier par une société commerciale

Ilustration : calcul d’une plus-value des particuliers      

Inscription

Location meublée, un régime alléchant, mais à la croisée des règles privées et professionnelles. Quelles modalités d’exercice retenir, notamment à la vue des règles très particulières ? Outre les critères classiques de choix, la forme d’exploitation a des conséquences juridiques, fiscales et sociales fortes en présence de location meublée. Ces questions ont été en partie rebattues par les récentes lois (notamment loi Sapin II et loi de financement de la sécurité sociale pour 2017) Quels sont Les moyens d’y faire entrer vos biens immobiliers, les moyens de les transmettre par démembrement ?...      

Inscription

Les nouvelle règles de la RGPD        

Inscription

Contrat de travail , télétravail CDD , contrat de mission , contrat de chantier : Qui fixe désormais la durée des contrats de travail et des contrats de mission ? Qui détermine le nombre de renouvellements possibles ? Essor de la négociation de branche en ce domaine Particularités du contrat de chantier ?Intérêts      Nouvelle définition du télétravail : Celui ci englobe désormais le travail occasionnel           

Inscription

1/ L'ENTRETIEN ANNUEL INDIVIDUEL ET LE PLAN DE FORMATION POURQUOI ET COMMENT ? 1.2 À quoi sert un entretien annuel individuel ? 1.3 L'entretien annuel individuel sert à clarifier, améliorer et prévoir 1.4 Cet entretien annuel individuel n'a d'intérêt, que s'il est l'affaire des 2 personnes en présence. 1.5 L'entretien annuel individuel doit donc être préparé, séparément, par chacune des  deux personnes 2/ PRÉPARATION DE L'ENTRETIEN D'ÉVALUATION 3/ CONDUITE DE L'ENTRETIEN D'ÉVALUATION 4/ CONSIGNES GÉNÉRALES POUR LE RESPONSABLE 5/ COMMENT CONDUIRE UN ENTRETIEN ANNUEL INDIVIDUEL D'ÉVALUATION 5.1 L'accueil du collaborateur en entretien 5.2 L'auto diagnostic par le collaborateur 5.3 Étape : le point fixe par le responsable 5.4 Étape : La fixation d'objectifs 5.5 Étape : La formation du collaborateur 5.6 Étape : Le projet professionnel du collaborateur 5.7 Étape : La conclusion de l'entretien 6/ POUR LE COLLABORATEUR : 6.1 Comment préparer l’entretien annuel individuel ? 6.2 Faire le bilan de ce que l'on a fait 6.3 Penser à l'avenir 7/ LES OBJECTIFS 7.1 Qu'est-ce qu'un objectif ? 7.2 Pourquoi des objectifs ? 7.3 Caractéristiques des objectifs 7.4Les grandes catégories d'objectifs 8/ LES INDICATEURS DE PERFORMANCES Exemples d'indicateurs 9/ ENTRETIEN ANNUEL D'ÉVALUATION RÉUNION PRÉPARATOIRE 10/ DIX ERREURS POUR ÊTRE SÛR DE RATER VOTRE ENTRETIEN

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Rappels sur l’ordonnance du 10 février 2016 ; adoption de la loi de ratification du 20 avril 2018 et principales orientations. Étude détaillée du nouveau droit des contrats issu de la « réforme de la réforme » et impacts sur la pratique notariale :

1. Impacts de la loi de ratification quant au contenu du droit des contrats

• contrats d’adhésion et clauses abusives,
• révision pour imprévision,
• représentation des personnes physiques et morales,
• réduction du prix pour exécution imparfaite,
• exécution forcée disproportionnée,
• terme, condition, etc.

2. Impacts de la loi de ratification quant à l’application dans le temps du droit des contrats

• application de l’ordonnance de 2016,
• application de la loi de 2018 (application différée / application « rétroactive » aux actes déjà conclus),
• impacts de la jurisprudence de la Cour de cassation anticipant l’application de la réforme.

     

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Les problématiques liées aux contrats de Vente achevés ou VEFA Les critères de l’obligation d’assurance en matière de police Dommages Ouvrage - Les critères d’éligibilité à l’obligation d’assurance DO des travaux d’aménagement réalisés sur un immeuble réceptionné depuis plus de 10 ans. - Le plafonnement de l’obligation d’assurance DO en deçà de 150 M€ - Les cas d’exonération de l’obligation de souscrire une police DO : Le cas où le vendeur est un grand risque au sens du Code des assurances L’étendue du contrôle imposé aux rédacteurs d’acte en matière d’assurance depuis la loi Macron : la nouvelle rédaction de l’article L 243-2 C Ass - Le périmètre du contrôle en termes de police d’assurance : DO CNR ou davantage ? - L’amplitude du contrôle :

• Le contrôle de l’Existence ne suppose pas l’existence
• Le contrôle de l’existence ne s’étend pas à celui de l’efficacité des garanties
• La question du paiement de la prime dommage ouvrage en rapport avec le paiement échelonné des primes

- Les vecteurs de justification : la différence de nature entre note de couverture et attestation d’assurance - Les critères de validité des justificatifs assurance DO - Le cas des assureurs intervenant en LPS : quels sont les conditions posées pour leur intervention sur le territoire Français ? - Les mentions minimales applicables à l’attestation RC décennale du Vendeur (CNR) dans le cadre de l’Arrêté sur les mentions minimales au titre des polices de RC décennale - La RC professionnelle du Notaire à l’occasion de l’exercice de ce contrôle assurance La rédaction de la clause assurance des actes de vente : Le nécessaire découpage entre étendue des garanties et justification La rédaction de la clause de suspension du délai de livraison : La garantie de perte d’exploitation Anticipés de la police TRC comme outil de négociation des causes légitimes de suspension du délai de livraison La problématique du rôle imparti à la maitrise d’œuvre des travaux quant à la réalité du motif légitime de suspension et ses incidences sur le fonctionnement des garanties de pertes d’exploitation anticipée des polices TRC La rédaction de la clause responsabilité et la problématique de RC du vendeur en matière de vice ou non conformités apparents à la livraison Le problème posé par le décalage entre les pratiques rédactionnelles actuelles et la jurisprudence de la Cour de Cassation Les problématiques liées aux contrats de financement notariés Les spécificités de la clause assurance en matière de contrat de crédit-bail immobilier La question de la délégation des indemnités dans le cadre d’un crédit hypothécaire Les conditions d’application de l’opposition au sens de l’article L 121-13 C Ass et le rôle du notaire dans l’accomplissement des formalités La qualité d’assuré donné au prêteur de deniers dans le cadre d’une police TRC : une sécurité totalement illusoire

Inscription

Objectifs :

• Identifier l'ensemble des droits de préemption afin d'assurer la maîtrise du foncier
• Garantir la pérennité et la sécurité de son projet d'aménagement
• Anticiper les recours
• Etre à jour des dernières évolutions apportées par la loi Alur

Programme : 1. Le régime du droit de priorité depuis la loi ENL

• objectifs et mise en oeuvre du droit de priorité
• cessions soumises et cessions exclues
• exercice du droit de priorité
• questions liées au prix : accord amiable, désaccord et saisine du juge
• dernières actualités

2. Le droit de préemption urbain (DPU)

• zones concernées et opérations pouvant être assujetties
• procédure à mettre en place
• la DIA (déclaration d'intention d'aliéner)
• les voies de recours
• le cas du DPU renforcé
• exercice du droit de délaissement
• indemnisation du propriétaire
• cas des locataires ou occupants
• apports de la loi Alur quant aux biens pouvant être préemptés, aux opérations concernées, à la motivation nécessaire de la préemption, à la procédure

3. Le droit de préemption dans les ZAD (zone d'aménagement différé) et pré-ZAD

• constituer une réserve foncière
• caractéristiques et territoires soumis
• mise en oeuvre du droit de préemption
• lancement de la DIA (déclaration d'intention d'aliéner)
• droit de délaissement du propriétaire
• indemnisation du propriétaire, des locataires ou des occupants
• apports de la loi Alur
• cas des nouveaux contrats de réalisation d'un projet d'intérêt majeur

4. Le droit de préemption commercial

• commerces visés
• zonage du droit de préemption et définition des biens soumis
• décision de préempter : procédure mise en oeuvre et DIA
• rétrocession du bien préempté
• cas de rétrocession d'un bail commercial

Inscription

I - Le périmètre du contrôle imposé aux rédacteurs d’acte A – Le périmètre du champ d’application de l’obligation d’assurance

1. Une sphère qui épouse les contours du domaine d’application de la RC décennale (Art 1792)
2. Une sphère restreinte dans les limites d’un triangle à trois côtés

B- Le périmètre du contrôle tel qu’organisé par l’Art L 243-2 C Ass II - Quelle est la nature des documents justificatifs recevables à savoir « note de couverture » ou « attestation d’assurance » ? A- La note de couverture

1. Ce procédé de justification des garanties est contestable en matière d’assurance construction obligatoire
2. Il peut même parfois s’avérer dangereux pour l’assureur lui-même, compte tenu des risques de requalification en attestation d’assurance

B- L’attestation d’assurance C- Le cas particulier de la justification en matière de police CNR III - L’amplitude du contrôle opéré par le Notaire : simple constat de l’existence ou vérification de l’efficacité des garanties souscrites ? A - Les modalités du contrôle de l’existence de la garantie B – Le contrôle de l’existence ne peut néanmoins pas devenir un contrôle de l’efficacité des garanties souscrites. C – Le contrôle de l’existence des polices DO et CNR ne doit pas davantage s’étendre à la vérification de la validité des attestations d’assurance RC décennale en cas d’absence de souscription de la DO IV - La responsabilité civile encourue par le Notaire en cas de non-respect de son obligation de constater l’existence ou non des polices figurant dans le périmètre de son contrôle V - En marge de la lettre même de l’obligation légale de faire état de l’existence ou non de la police, qu’en est-il de l’obligation de conseil du Notaire ?

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Plusieurs interventions sur différents thèmes Durée : 10 à 15 mn chacune.

• En droit des successions et des libéralités : Monsieur François SAUVAGE Professeur à l’Université de Paris-Saclay

- Thème n° 1 : « Le cantonnement des libéralités : pratiques actuelles et questions nouvelles » - Thème n° 2 : « La taxation de l’indemnité de réduction »

• En droit immobilier : Madame Bénédicte NITOT-DORLENCOURT

- Thème n° 3 : « Maîtriser les délais de la promesse (délai de réalisation de la vente ou des conditions : prorogation, renonciation) » - Thème n° 4 : « Chemin indivis et cour commune sous le régime de l’indivision forcée : les difficultés et les solutions » . En droit des procédures collectives : Monsieur Jean-François LOMBARD - Thème n° 5 : « Vendre l’immeuble du débiteur en liquidation judiciaire : règles et difficultés pratiques » (30 mn)

• En droit du divorce et des régimes matrimoniaux : Madame Christiane SARTO-LE MARTRET

- Thème n° 6 : « Donation de biens communs aux enfants et récompense » - Thème n° 7 : « La liquidation des intérêts patrimoniaux des époux dans le divorce par consentement mutuel déjudiciarisé (forme, chronologie des actes, contenu, contrôle du notaire en charge du dépôt de la convention de divorce) » . En droit de l’urbanisme : Madame Laetitia PEIRONET-COLLOC’H - Thème n° 8 : « Le lotissement 4 ans après la loi ALUR : où en est-on ? Bilan et perspectives » (30 mn)

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