I/ Conditions pour bénéficier du surendettement : rappels II/ L'importance de la demande et de la recevabilité du dossier de surendettement pour le Notaire : faisons le point III/ La vente de l'immeuble au cours des différentes phases du surendettement IV/ Les sûretés et le surendettement        

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OBJECTIFS : Faire le point sur toutes les alternatives permettant d'acquérir de l'immobilier d'entreprise, dans les meil­leures conditions fiscales et patrimoniales ?

Mesurer les opportunités et contraintes de chacune des solutions proposées. Intervenir à chaque étape du projet d'acquisition et proposer le meilleur mode de détention.

Savoir mettre en lumière les différences entre les différentes voies et déterminer la plus adaptée au cas rencontré avec les argumentaires techniques et commerciaux adéquats.

COMMENT OPTIMISER L'ACQUISITION ? O Faut-il faire acquérir l'immobilier d'entreprise par une per­sonne physique en présence d'une entreprise en nom propre ? Régimes des articles 151 Septies B et 150 U du CGI. O Faut-il interposer une personne morale entre le chef d'entre­prise et son patrimoine immobilier ? O Est-il pertinent de prévoir l'acquisition par une société civile dont les parts sont inscrites au bilan de l'entreprise ? O Régime de l'article 238 bis K du CGI O Faut-il acquérir le bien au travers de la société d'exploitation (société soumise à l'impôt sur les sociétés) ? O Fiscalité comparée des SCI taxées aux revenus fonciers ou à l'impôt sur les sociétés. O Stratégie de capitalisation ou de plafonnement de l'ISF. O Le recours au démembrement évaluation des différentes hypothèses + Acquisition de l'usufruit par la société d'exploitation et acquisition de la nue-propriété par une société civile ? + Terrain détenu en pleine propriété par la société d'exploita­tion, quel schéma patrimonial proposer ? COMMENT OPTIMISER LA GESTION ? O Quelle modification du mode de gestion peut-on envisager pour améliorer sa situation patrimoniale ? 0 Est-il plus judicieux que la société civile loue le bien à la société d'exploitation ou qu'elle détienne l'usufruit du bien ? O Est-il plus judicieux que la société civile loue le bien à la société d'exploitation ou qu'elle détienne l'usufruit des parts de la société civile ? O Comment intégrer l'arrêt du CE du 10/07/2007 et l'arrêt de cour de cassation du 10/02/2009 ? O Existe-t-il des limites fiscales à l'utilisation des stratégies reposant sur le démembrement de propriété dans l'immobilier d'entreprise ? COMMENT OPTIMISER LA SORTIE DE L'ACTIF INSCRIT AU BILAN DE LA SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION ? O Doit-on avoir recours à la cession de l'actif en pleine propriété ou en nue-propriété ? O Le retrait d'immeuble par réduction de capital serait-il plus intéressant ? O Faut-il penser à la scission comme alternative ? O Peut-on compter sur la sortie de l'immobilier par le paiement de dividendes comme solution ? « Sortie par le bas ». COMMENT OPTIMISER LA TRANSMISSION A TITRE GRATUIT DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE ? O La résolution de l'étude de cas sera faite sous la forme d'une consultation patrimoniale intégrant des parties théoriques et pratiques.

 

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Objectifs :

• Identifier l'ensemble des droits de préemption afin d'assurer la maîtrise du foncier
• Garantir la pérennité et la sécurité de son projet d'aménagement
• Anticiper les recours
• Etre à jour des dernières évolutions apportées par la loi Alur

Programme : 1. Le régime du droit de priorité depuis la loi ENL

• objectifs et mise en oeuvre du droit de priorité
• cessions soumises et cessions exclues
• exercice du droit de priorité
• questions liées au prix : accord amiable, désaccord et saisine du juge
• dernières actualités

2. Le droit de préemption urbain (DPU)

• zones concernées et opérations pouvant être assujetties
• procédure à mettre en place
• la DIA (déclaration d'intention d'aliéner)
• les voies de recours
• le cas du DPU renforcé
• exercice du droit de délaissement
• indemnisation du propriétaire
• cas des locataires ou occupants
• apports de la loi Alur quant aux biens pouvant être préemptés, aux opérations concernées, à la motivation nécessaire de la préemption, à la procédure

3. Le droit de préemption dans les ZAD (zone d'aménagement différé) et pré-ZAD

• constituer une réserve foncière
• caractéristiques et territoires soumis
• mise en oeuvre du droit de préemption
• lancement de la DIA (déclaration d'intention d'aliéner)
• droit de délaissement du propriétaire
• indemnisation du propriétaire, des locataires ou des occupants
• apports de la loi Alur
• cas des nouveaux contrats de réalisation d'un projet d'intérêt majeur

4. Le droit de préemption commercial

• commerces visés
• zonage du droit de préemption et définition des biens soumis
• décision de préempter : procédure mise en oeuvre et DIA
• rétrocession du bien préempté
• cas de rétrocession d'un bail commercial

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INTRODUCTION Le recours à la SCI permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes en vue d’optimiser la gestion de leur patrimoine. Il est nécessaire d’accorder une attention particulière à la création des statuts et à la répartition des rôles et pouvoirs entre associés, ainsi que de savoir tirer parti de la fiscalité applicable pour répondre aux objectifs du projet patrimonial. OBJECTIFS

• Sécuriser la création de la SCI
• Identifier les différents projets patrimoniaux auxquels répond la SCI
• Tirer parti des opportunités de gestion patrimoniale et leviers fiscaux permis par la SCI

PROGRAMME

1. Quand et pourquoi recourir à une SCI
2. La création et le fonctionnement de la SCI
3. La SCI, un outil de gestion patrimoniale
4. Les difficultés liées à la sortie de la SCI
5. Le régime fiscal de la SCI

       

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OBJECTIF Connaître le nouveau cadre réglementaire de la transaction immobilière PROGRAMME

1. LA VENTE IMMOBILIERE ET LA LOI ELAN

Etude géotechnique obligatoire Délai de rétractation Carnet numérique de l'immeuble Le nouveau DPE

2. LA COPROPRIETE REFORMEE ET SON IMPACT SUR LA VENTE IMMOBILIERE

Modification du régime de la copropriété : naissance de la copropriété, lot transitoire, notion de droit de jouissance exclusif et de parties communes spéciales... Codification du régime de la loi du 10 juillet 1965 Réforme de la loi de 1965 annoncée par ordonnance (Rapport Grecco...) Aperçu rapide des nouvelles dispositions : Assemblée générale "dématérialisée" (vote par correspondance...), fonds de travaux, extranet…  

3. ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE DE LA VENTE IMMOBILIERE

Garantie des vices cachés Dol Responsabilité du notaire…    

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PUBLIC CONCERNÉ : Notaires, collaborateurs OBJECTIFS :

• Appréhender le marché des énergies renouvelables et les montages possibles

• Appréhender le financement des énergies, les clauses du contrat de crédit, les sûretés efficaces et le sort de l’opération en cas de faillite de l’exploitant.

CONTENU : Exposé préalable : la loi de transition énergétique et ses décrets d'application L'utilisation et l'occupation du sol

1. Le transfert de propriété ;
2. La constitution de droits réels : les baux emphytéotique et les baux à construction
3. Le cumul de baux possibles

B. Le financement des énergies renouvelables

1. Les modalités du financement
2. Les sûretés du financement

C. La construction et les autorisations nécessaires

1. Les autorisations d'urbanisme
2. Les autres autorisations (installations classées, production d'électricité...)

     

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